- აჭარაში უძრავ ქონებას ისრაელის, პოლონეთის, გაერთიანებული არაბთა საამიროების, საუდის არაბეთის, ყაზახეთის, უზბეკეთისა და ბალტიისპირეთისა ქვეყნებიდან ყიდულობენ.
- მაღალი მოთხოვნაა საინვესტიციო პრემიუმ კლასის უძრავ ქონებაზე, შემდგომში მათი გაყიდვის ან გაქირავების მიზნით.
- შედარებით დაბალი ფასები და ბინადრობის უფლების პერსპექტივა უცხოელებს საქართველოში უძრავი ქონების შეძენისკენ უბიძგებს.
ბოლო წლებში უცხოელი ინვესტორებისთვის აჭარის უძრავი ქონების ბაზარი სულ უფრო მიმზიდველი ხდება, შესაბამისად, აქ უკვე არაერთი დეველოპერი ახორციელებს პროექტს. ამაზე გალთ&თაგარტის 2024 წლის მოხსენებაც მოწმობს, რომლის თანახმადაც უძრავი ქონების დეველოპმენტის არეალი ბათუმის მიმდებარე რაიონებში, გონიო-კვარიათსა და მახინჯაურში გაფართოვდა (19 და 20 მიმდინარე პროექტი), რასაც ემატება ჩაქვი, ციხისძირი, ქობულეთი და შეკვეთილი (ჯამში 29 მიმდინარე პროექტი).
თუმცა აჭარის უძრავი ქონების ბაზარზე 2023-2024 წლებში საქართველოს მოქალაქეები მთლიანი გაყიდვების მხოლოდ 20%-ს შეადგენდნენ, რაც მიგვანიშნებს იმაზე, რომ აჭარა უცხოელ ინვესტორებში კვლავ დიდი პოპულარობით სარგებლობს. ჩვენ კი დაგვაინტერესა, რატომ და როგორ ყიდულობენ ისინი უძრავ ქონებას აჭარაში, ამიტომ წამყვანი დეველოპერული კომპანიების წარმომადგენლებს გავესაუბრეთ და ქვემოთ ალიანსის, არქისა და მეტროპოლის გამოცდილებას გაგიზიარებთ.
მანამდე კი Cushman & Wakefield Georgia-ს კომენტარს შემოგთავაზებთ, რომელთაც აჭარაში უძრავი ქონების შეძენის მსურველების შესახებ გავესაუბრეთ:
M: ვინ ყიდულობს უძრავ ქონებას აჭარაში?
ნინო მაღრაძე, სტრატეგიული განვითარებისა და კვლევების დეპარტამენტის ხელმძღვანელი: Cushman and Wakefield Georgia-ის ბაზარზე დაკვირვების შედეგად, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ბათუმში საცხოვრებელ უძრავ ქონებას ძირითადად ყიდულობენ პოსტსაბჭოთა სივრცის ქვეყნებიდან, ისრაელიდან და არაბეთის ყურის ქვეყნებიდან. ასევე, აქტიურია აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებიც, განსაკუთრებით პოლონეთი და ჩეხეთი, თუმცა მათი წილი მცირეა. ბაზარზე დაკვირვებით ასევე თვალსაჩინო ხდება, რომ საცხოვრებელი უძრავი ქონების შესყიდვის ტენდენცია ძირითადად მიყვება ტურისტული ნაკადების ზრდას — როდესაც გარკვეული გეოგრაფიული არეალიდან იზრდება ვიზიტორების რაოდენობა, როგორც წესი, აღნიშნული გეოგრაფიული არეალებიდან მზარდია უძრავი ქონების მყიდველების რაოდენობაც.
M: ნინო გაგვიზიარეთ, რატომ ყიდულობენ უცხოელები უძრავ ქონებას ბათუმსა და მის შემოგარენში?
უცხოელების უმეტესობა საქართველოში და განსაკუთრებით ბათუმში საცხოვრებელ უძრავ ქონებას საინვესტიციო მიზნით ყიდულობს. დამატებით მიზეზებში შეგვიძლია დავასახელოთ ის, რომ უძრავი ქონების ფასები ბათუმში კვ.მ-ზე ჯერ კიდევ დაბალია, ევროპის ან/და არაბეთის ყურის ქვეყნებთან შედარებით. ასევე, ჩვენთან არ არის უძრავი ქონების ფლობის შეზღუდვები უცხოელებისთვის, არ იზღუდება უძრავი ქონების გაყიდვით რეალიზებული კაპიტალის ქვეყნიდან გატანა, დაბალია გადასახადები, მარტივია უძრავი ქონების რეგისტრაცია და, რაც მთავარია, ბევრს იზიდავს (განსაკუთრებით არაბეთის ყურის ქვეყნებიდან) ბინადრობის უფლების მიღების შესაძლებლობა — საქართველოში ბინადრობის უფლების მიღება 100 000 დოლარის ინვესტირების შემდგომ არის შესაძლებელი.
ახლა კი მოდით, აღნიშნული საკითხები კონკრეტული კომპანიების გამოცდილების მიხედვით განვიხილოთ. მარკეტერის კითხვებს არქის გენერალური დირექტორი შიო ხეცურიანი, მეტროპოლის საინვესტიციო მიმართულების გაყიდვებისა და მარკეტინგის დირექტორი ნატა სამნიძე და ალიანსის გაყიდვების დეპარტამენტის ხელმძღვანელი მაგდა ფეიქრიშვილი პასუხობს:
M: თქვენი უცხოელი მომხმარებლების შესახებ რომ გვესაუბროთ… ძირითადად რომელი ქვეყნებიდან არიან და რა მიზნით ყიდულობენ უძრავ ქონებას აჭარაში?
არქი: არქის უძრავი ქონებით დაინტერესება საზღვარგარეთის ქვეყნებიდან საინვესტიციო მიზნით მაღალია. ძირითადად ჩვენი უცხოელი მომხმარებლები არიან ისრაელიდან, პოლონეთიდან, გაერთიანებულ არაბთა საამიროებიდან, საუდის არაბეთიდან და ყაზახეთიდან. საინვესტიციოდ შეძენილი ქონების შემთხვევაში მომხმარებელი ძირითადად ორ ვარიანტს განიხილავს:
- მშენებლობის ადრეულ ეტაპზე ბინის შეძენა და დასრულების შემდეგ გაყიდვა — რა დროსაც მოგებას ღირებულების ზრდის შედეგად იღებენ;
- მშენებლობის დასრულების შემდეგ შეძენილი უძრავი ქონების გაქირავებით მიღებული შემოსავალი. ორივე ამ მიზნისთვის საქართველოს ბაზარი და განსაკუთრებით არქი მიმზიდველია უცხოელებისთვის.
მეტროპოლი: საშუალო სტატისტიკით რომ ვისაუბროთ, მოთხოვნის დიდი წილი მეზობელი ქვეყნებიდან მოდის. ამასთან, ვხვდებით ყაზახეთის, სომხეთის, ბელორუსიისა და აზერბაიჯანის მოქალაქეებს. ბოლო დროს მკვეთრად გაიზარდა მოთხოვნა თურქეთიდან, ასევე აქტიურად იძენს ქონებას ისრაელი და GULF-ის ქვეყნები. ევროპიდან მოთხოვნა სტაბილურად ნარჩუნდება, თუმცა მათ შორის პოლონეთი ლიდერობს.
ალიანსი: აჭარაში, კერძოდ, ბათუმსა და მის შემოგარენში უძრავი ქონების შეძენა ძირითადად საინვესტიციო მიზნებისთვის ხდება. ეს კონცეფცია მოიცავს Vacation Apartment-ს, რომელიც გაქირავების საშუალებით აგენერირებს შემოსავალს ინვესტორისთვის. მოგეხსენებათ, ამ მხრივ, ბათუმი და აჭარის რეგიონი, სტრატეგიული დანიშნულების ადგილს წარმოადგენს. რაც შეეხება ქვეყნებს, რომელთა ინვესტორებიც ჭარბობენ ჩვენს პროექტებში, ამ მხრივ გამოვყოფდი თურქეთს, ისრაელსა და პოლონეთს. ასევე, ბალტიისპირეთის ქვეყნებს, ე.წ GULF-ის რეგიონს, უზბეკეთსა და ყაზახეთს.
M: რა მოთხოვნები აქვთ და როგორ უძრავ ქონებას ანიჭებენ უპირატესობას?
არქი: უცხოელებისგან ძირითადი მოთხოვნა პრემიუმ პროექტებზეა, სადაც შესაძლებელია აუზით, ფიტნესდარბაზით, კომპლექსში მდებარე კაფე-ბარებით სარგებლობა. ასევე, მაღალია მოთხოვნა ბათუმის საკურორტო პროექტებზე — არქი რამადა ბათუმი მულტიფუნქციური აპარტოტელია, რომელიც Ramada Encore by Wyndham-თან პარტნიორობით შენდება — არქის საერთაშორისო ბრენდებთან წარმატებული თანამშრომლობა კი მნიშვნელოვანი ფაქტორია უცხოელი მომხმარებლის დაინტერესების კუთხით.
მეტროპოლი: ძირითადად ისეთ ქონებას იძენენ, სადაც აფილირებულია საერთაშორისო ბრენდი, უცხოელი მოქალაქისთვის უფრო მარტივია გადაწყვეტილების მიღება, როცა რომელიმე დიდი ე. წ. ჰოსფითალითი ბრენდის სახელი ფიგურირებს პროექტში. თუმცა, სადაც ბრენდია და საერთაშორისო სტანდარტია, იქ ფასიც მაღალია. უკუგების აუცილებელი პირობა აქვთ, ძირითად მიზანს მაინც საინვესტიციო მიმართულება წარმოადგენს. ასეთ დროს წლიური უკუგება ROI არის ყველაზე მნიშვნელოვანი, რომელიც პროექტების მიხედვით, აჭარის მასშტაბით, 8-14%-ს შორის მერყეობს.
ალიანსი: ძირითადი მოთხოვნები საინვესტიციო უძრავ ქონებაზე მის ლიკვიდურობასა და საინვესტიციო მიმზიდველობას უკავშირდება, რომელსაც რამდენიმე მნიშვნელოვანი ფაქტორი განსაზღვრავს, მათ შორისაა:
- ლოკაცია — უპირატესობა ენიჭება პრემიუმ ლოკაციაზე, პირველ სანაპირო ზოლსა და ქალაქის ისტორიულ ნაწილში მდებარე პროექტებს, სადაც ალიანსის შენობებსაც შეხვდებით, ამ ტიპის ლოკაციაზე მოთხოვნა მაღალი, ხოლო ფასის ზრდის დინამიკა სტაბილურად მზარდია.
- სტუმარმასპინძლობის, ბიზნეს და Lifestyle ბრენდები — მაღალი კატეგორიის ინვესტორები, რომლებიც საქართველოში უძრავი ქონებით არიან დაინტერესებულნი, მიისწრაფვიან იმ პროექტებისკენ, რომლებსაც, დეველოპერთან ერთად, საერთაშორისო სტანდარტის ინფრასტრუქტურისა და სერვისების შეთავაზება შეუძლია.
- ინფრასტრუქტურა — ინვესტორი ინტერესდება, რა შეუწყობს ხელს გაქირავების პროცესებსა და დინამიკას. იქნება თუ არა, ერთ მულტიფუნქციურ სივრცეში ინფრასტრუქტურული სივრცეები, ის, რითაც გაჯერებულ ბაზარზე მისი ინვესტიციის დიფერენცირებას შეძლებს.
- მშენებლობა — პოტენციური ინვესტორები შეძენამდე საკმაოდ გათვითცნობიერებულები არიან კომპანიის ისტორიაში. მასალები, არქიტექტურა, პროექტირება, დაგეგმარება, ინტერიერი — ეს არის ის რიგი საკითხები, რომლებზეც აქცენტს აკეთებენ.
- ინფორმირება / კომუნიკაცია — მნიშვნელოვანია, ალიანსის ინვესტორების ინფორმირებაც, მათთან კომუნიკაცია და აქტიური რეპორტინგი, სიღრმისეული კვლევების გავლა, რაც უშუალოდ სამშენებლო და კონსტრუქციულ საკითხებს ეხება.
M: როგორია სტატისტიკა — ბოლო დროს იმატა გაყიდვების მაჩვენებელმა თუ პირიქით?
არქი: არქის შემთხვევაში, წინა წლებთან შედარებით, 2024 წელს უცხოელი მომხმარებლისგან გაყიდვების მატების საგრძნობი მაჩვენებელი ფიქსირდებოდა.
მეტროპოლი: 2022 წელს თუ შევადარებთ, ცოტა დაკლებულია მაჩვენებელი. თუმცა ბაზარზე პროექტების რაოდენობის მატებაც გასათვალისწინებელია… ფაქტია, იზრდება მოთხოვნა წლიდან წლამდე, თუმცა ამასთან ერთად, ბევრად იმატებს მიწოდება. გაჯერებულია ბაზარი და რაღაცნაირად უძრავი ქონების ბაზრის მიმართულება გახდა უფრო Push, როცა ადრე Pull იყო.
ალიანსი: 2022 წელი საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი პერიოდია. პოსტ-პანდემიურად ჭარბი მოთხოვნის, რეკორდული 2022 წლის მაჩვენებლის შემდგომ, რომელიც, ვფიქრობ, ე. წ პიკს წარმოადგენდა ქვეყნისთვის, 2023 წელი ბუნებრივია, არ იმეორებს იმავე მაჩვენებელს, თუმცა 1-წლიანი გარდამავალი პერიოდის შემდეგ, 2024 წელი სტაბილურობისკენაა მომართული, რითაც დაუბრუნდა ლოგიკურ ნიშნულს. გარდა ამისა, გაყიდვების დინამიკის კლებაზე იმოქმედა ბაზარზე დაბალი და საშუალო ღირებულების უძრავი ქონების მატებამაც.
აქვე საინტერესოა, გალტ&თაგარტის მეორე კვარტლის მოხსენებაც, რომელშიც ვკითხულობთ, რომ „2024 წლის II კვარტალში ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე 3670 ტრანზაქცია დარეგისტრირდა, რაც წლიურად 6.7%-იანი კლებაა. აღსანიშნავია, რომ ეს შემცირება გამოიწვია გაყიდვების კლებამ, როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზრებზე“.
M: დაბოლოს, რა პროცედურების გავლას ითვალისწინებს უცხოელისთვის უძრავი ქონების შეძენა საქართველოში?
მეტროპოლი: უძრავი ქონების შეძენა ძალიან მარტივია უცხოელი მომხმარებლისთვის. თუ უძრავი ქონება შენების პროცესშია. მასთან ფორმდება წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც ის ხდება აპარტამენტის მომავალი მესაკუთრე — ხელშეკრულება უმეტეს შემთხვევაში რეგისტრირდება იუსტიციის სახლში — 10 წუთია მხოლოდ ამისთვის საჭირო. დაინტერესებულ პირს შეუძლია ნასყიდობის თანხის გადმორიცხვა თავისივე ქვეყნიდან განახორციელოს და ამისთვის არ სჭირდება ქართულ ბანკში ანგარიშის გახსნა. ხოლო, როცა პროექტის მშენებლობა სრულდება, იგი ავტომატურად რეგისტრირდება მესაკუთრედ.
ალიანსი: უცხოელისთვის უძრავი ქონების შეძენის პროცესები შეგვიძლია ორ ეტაპად დავყოთ — ეს არის მშენებარე და დასრულებული უძრავი ქონების შეძენა. პირველი, მოიცავს მოლაპარაკების ეტაპს, სასურველი აპარტამენტის შერჩევას, კომერციულ პირობაზე შეჯერებას, რის შემდგომაც ფორმდება წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის პროცესებიც სრულად დისტანციურია და, შესაბამისად, საკმაოდ კომფორტული საზღვრებს იქით მყოფი ინვესტორებისთვის. რაც შეეხება, საბოლოო საკუთრების უფლების რეგისტრაციას, ეს უკვე ხდება საჯარო რეესტრში და არის დასრულებულ პროექტში უძრავი ქონების შეძენის და მისი ღირებულების სრულად დაფარვის თანმდევი პროცესი. ალიანსის შემთხვევაშიც, ამ სერვისს ინვესტორი ჩვენს ოფისში იღებს — ამისთვის საჭიროა უბრალოდ ოფისში ვიზიტი, პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის ქონა და საბოლოო ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება. იმავე პროცესის გავლა, ასევე, შესაძლებელია მინდობილობის საფუძველზე, ე.წ მინდობილი პირის მიერ.
დაბოლოს, შეჯამების სახით შეგვიძლია ვთქვათ, რომ უცხოელებისთვის აჭარაში უძრავი ქონების შეძენა არაერთი მიზეზითაა მიმზიდველი. ისინი საკმაოდ მარტივად გადიან შესყიდვის პროცესს, რასაც ხელს უწყობს, სხვა ქვეყნებთან შედარებით, დაბალი ფასების არსებობა, მარტივი იურიდიული პროცედურები და ბინადრობის უფლების მიღების პერსპექტივა. რაც შეეხება მოთხოვნებს პრემიუმ კლასის საცხოვრებელი კომპლექსების მიმართ, თუ გაყიდვების მაჩვენებლებს გადავხედავთ, გამოდის, ქართული დეველოპერული კომპანიები საკმაოდ კარგად აკმაყოფილებენ მათ და უცხოელებს დასახული საინვესტიციო მიზნების მიღწევაშიც ეხმარებიან.
ავტორი: მაკუნა ჯუღელი
