თითოეულ ინდუსტრიას სპეციფიკური ტერმინები და აკრონიმები ახასიათებს — გამონაკლისი არც უძრავი ქონების სფეროა. მიუხედავად იმისა, რომ ამ მიმართულებაზე ფოკუსირებული გამოცდილი ინვესტორებისთვის ეს ტერმინები ყოველდღიური ლექსიკის ნაწილია, ისინი შეიძლება უცნობად ჟღერდეს მათთვის, ვინც ამ სექტორში ახალია. დღევანდელ სტატიაში კი განვიხილავთ უძრავი ქონების ინდუსტრიასთან დაკავშირებულ ტერმინებს, რომლებსაც აუცილებლად უნდა გაეცნოთ.
ინვესტიციის უკუგება (ROI)
უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილების მიმღები ფაქტორი — ინვესტიციის უკუგების მაჩვენებელია. ინვესტიციის უკუგება ROI (Return on investment) ინვესტიციის მომგებიანობის საზომია, რომელსაც არამხოლოდ უძრავი ქონების, არამედ სხვადასხვა ბიზნეს მიმართულებითაც იყენებენ.
ინვესტიციის უკუგება განხორციელებული ინვესტიციიდან ამოგებული თანხაა ყველა ხარჯისა და გადასახადის გამოკლებით, რომლის გამოთვლაც შემდეგი ფორმულით შეგიძლიათ:
(ROI = წმინდა შემოსავალი ინვესტიციიდან/ინვესტიციის ჯამური ღირებულება*100)
მთლიანი გაქირავების შემოსავალი (GRI)
ინვესტირების შემდგომ, როცა უკვე ქონების მართვისა და გაქირავების ეტაპები იწყება, პროცესში შემოდის ისეთი ტიპის შეჯამებები, რომლებიც დატვირთვის მაჩვენებლისა და ღირებულების მიხედვით ითვლება.
ამ შემთხვევაში, Gross Rental Income არის უხეში ესტიმაციაა იმ მოგებისა, რომელიც შესაძლოა მოკლე, თუ ხანგრძლივმა გაქირავებამ მოიტანოს გადასახადებისა და სხვადასხვა ხარჯის ჩათვლით.
ფასის ზრდის ინდექსი
ეს არის ტერმინი, რომელსაც უძრავი ქონებაში ინვესტირებით დაინტერესებული ადამიანები აქტიურად უნდა გაეცნონ, განსაკუთრებით კი იმ შემთხვევებში, როცა მიმდინარე პროექტებში ახორციელებენ ინვესტიციას და სურთ თავიანთი შეძენილი ღირებულების ზრდის ზედმიწევნითი ვიზუალიზაცია.
ფასის ზრდის ინდექსი აპარტამენტისა, თუ სხვა ტიპის ქონების მშენებლობის საწყისი ეტაპის ღირებულებასა და დასრულების შემდგომ ღირებულებას შორის პროცენტული სხვაობაა.
მაგალითისთვის, თუ თქვენ შეიძინეთ უძრავი ქონება მშენებლობის საწყის ეტაპზე, 2019 წელს კონკურენტუნარიანი ღირებულებით — კვ.მ $1100-ად,ხოლო 2023 წლის მონაცემით, მისი კვადრატული მეტრი $2600-ადაა შეფასებული, თქვენი ქონების ფასის ზრდის ინდექსი 136%-ს შეადგენს, რაც ხაზს უსვამს თქვენ მიერ ინვესტირებული უძრავი ქონების მომგებიანობასა და პერსპექტიულობას.
პირველადი შენატანი
პირველადი შენატანი უძრავი ქონების შეძენისას გადახდის პირობების მნიშვნელოვანი ნაწილია, რა დროსაც ინვესტორი წინასწარ იხდის ქონების მთლიანი ღირებულების გარკვეულ პროცენტს.
რაც უფრო მაღალია პირველადი შენატანი, მით უფრო ნაკლებია ყოველთვიური გადასახადი გრძელვადიან პერსპექტივაში და იმის შესაძლებლობაც, რომ ინვესტორს ტრანზაქციის დასასრულებლად სესხი, ან რაიმე დამატებითი ფინანსური სტიმული დაჭირდება.
გარანტია, ე. წ. Leverage:
გამოცდილი ინვესტორებისთვის დაცდილი პრაქტიკაა, რომლის დროსაც საკუთარი ინვესტიციის უკუგების უზრუნველყოფას სხვადასხვა ფინანსური ინსტრუმენტების, მათ შორის სესხისა და კაპიტალის გამოყენებით ახდენენ.
მსგავსი ტიპის ბერკეტის მარტივი მაგალითია იპოთეკა, Leverage პრინციპი აქტიურად გამოიყენება უოლ სტრიტსა და მეინ სტრიტის ბაზრებზეც.
შეფასებული ღირებულება
ეს ტერმინი ქონების ღირებულების შეფასებას გულისხმობს. იპოთეკის გაფორმების პროცესში, როგორც წესი, მსესხებელი ქირაობს პროფესიონალ შემფასებელს, რათა დაადგინოს, შეთავაზების ფასი შეესაბამება, თუ ჩამოუვარდება მის რეალურ ღირებულებას.
REIT (უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები)
უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტი (REIT) არის კომპანიის ტიპი, რომელიც შექმნილია უძრავი ქონებაში შედარებით გამარტივებული ინვესტიციისთვის. REIT-ები იღებენ სპეციალურ და კანონისმიერ საგადასახადო შეღავათებს, რომლითაც საინვესტიციო პროცესს გაცილებით მარტივს ხდიან.
მართვის საკომისიო
ქონების საინვესტიციო წარმატება სხვა გარემოფაქტორების გარდა, ხშირად განპირობებულია მისი ოპერირებისა და მენეჯმენტის სტრატეგიით.
საერთაშორისო უძრავი ქონებისა და სტუმარმასპინძლობის სექტორში, გლობალური მეთოდია, საკუთარი ქონების გამოცდილ მენეჯმენტ კომპანიისთვის გადაბარება, რომელიც ქირავნობის მაღალ ინდექსს, საკუთრების ტექნიკურ, თუ ლოჯისტიკურ მართვას უზრუნველყოფს.
ყველა ამ სერვისისა და მომსახურებისთვის მენეჯმენტ კომპანია აწესებს საოპერაციო ხარჯს, ე.წ საკომისიოს, რომელიც შესაძლოა თვიური, კვარტალური, ან ყოველწლიური იყოს.
დატვირთულობის ინდექსი
უძრავ ქონებაში ინვესტირების შემდგომ, აქტიური საზრუნავია საკუთრების მუდმივი დატვირთულობა, რომელიც როგორც ვახსენეთ, სხვადასხვაგვარად შეიძლება უზრუნველყოთ.
დატვირთულობის კოეფიციენტი გაქირავებული, ან საკუთრებაში მყოფი ქონების თანაფარდობა, ხელმისაწვდომი ფართის საერთო რაოდენობასთან.
დატვირთულობის ინდექსი განსაზღვრავს ქირავნობისა და შემოსავლის კოეფიციენტებს.
Turn-key, ანუ სრულად მზა უძრავი ქონება
ქირავნობისთვის მომზადებული, სრულად უზრუნველყოფილი საინვესტიციო ქონება, რომელიც არ საჭიროებს არანაირი ტიპის რემონტს, თუ კორექტირებას და სრულად შეესაბამება ინტერიერისა და გეგმარების საერთაშორისო სტანდარტებს.
ნასყიდობის ხელშეკრულება
უძრავი ქონების ინდუსტრიაში ეს ინვესტორსა და კომპანიას შორის დადებული იურიდიული ხელშეკრულებაა, რომელშიც მკვეთრადაა ასახული საკუთრების ჩაბარების ვადები, პირობები, კონდიცია, თუ სხვა მრავალი დეტალი. დოკუმენტი უნდა შეიცავდეს უძრავი ქონების მისამართს, საკუთრების მკაფიო აღწერასა და როგორც ინვესტორის, ისე კომპანიის პირად მონაცემებს.
ნასყიდობა არის ორმხრივი, კონსესუალური და სასყიდლიანი ხელშეკრულება, რომლის ძალითაც კომპანია ვალდებულია გადასცეს ინვესტორს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და გაუფორმოს საკუთრება შეთანხმებული პირობებით.
საკუთრების რეგისტრაცია
საკუთრების რეგისტრაცია არის პროცედურა, რის შედეგადაც ოფიციალურად ფორმდება საკუთრება ინვესტორზე.
იმისთვის, რომ ქონებაზე დაინტერესებულ პირს წარმოეშვას საკუთრების უფლება, სავალდებულოა მისი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.
უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება დადასტურებულად ითვლება ამ უფლების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების გამოცემის მომენტიდან, რომელიც საქართველოს შემთხვევაში 1-დან 4 სამუშაო დღეში ხდება.
რუბრიკა „ინვესტიციების“ წარმდგენია „ალიანს ჯგუფი“ — ინფორმაციას მათი საინვესტიციო პროექტებისა და დამკვიდრებული სტანდარტების შესახებ დეველოპერული კომპანიის ოფიციალურ ვებგვერდზე გაეცნობით.
